Các bước cần phải làm khi xây nhà
Các bước cần phải làm khi chuẩn bị xây nhà
Bước 1: Xin giấy phép xây dựng (GPXD)
Bước 2: Ký hợp đồng thuê tư vấn giám sát (TƯ VẤN GIÁM SÁT):
Bước 3: Ký Hợp đồng thuê đơn vị thiết kế và bản vẽ kỹ thuật thi công.
Bước 4: Lựa chọn hình thức thầu, chọn nhà thầu và ký hợp đồng với nhà thầu.
CHI TIẾT NHƯ SAU :
Bước 1: Xin giấy phép xây dựng (GPXD)
Căn cứ vào quyết định số 45/2009/QĐ – UBND ngày 03/07/2009 của UBND TP. Hồ Chí Minh do Phó Chủ Tịch UBND TP Nguyễn Thành Tài Ký đã quy định về việc cấp giấy phép XD như sau:
1. Theo điều 4 của Nghị định: : 'Trước khi khởi công XD công trình, nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng (GPXD)'.
2. Hồ sơ xin cấp GPXD gồm:
a. Đơn xin cấp GPXD (01 bộ bản chính)
b. Bản sao có chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.
c. Bản vẽ thiết kế xin GPXD công trình (02 bộ bản chính). Tốt nhất, phần bản vẽ này, các bác thuê cơ quan cấp GPXD vẽ để thuận lợi cho công việc cấp GPXD.
3. Thẩm quyền cấp GPXD: là UBND cấp quận, huyện, nơi xây dựng căn nhà.
4. Thời hạn cấp GPXD: Theo Điều 20 mục 02 của Nghị định ghi rõ: 'GPXD được cấp trong thời hạn không quá hai mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với nhà ở riêng lẻ, thời hạn cấp GPXD không quá mười lăm ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ'.
5. Gia hạn GPXD:
a. Theo Điều 21 mục 01 của nghị định ghi rõ: 'Trong thời hạn mười hai tháng, kể từ ngày được cấp GPXD mà công trình chưa đủ điều kiện khởi công theo quy định, thì chủ đầu tư phải xin gia hạn GPXD'.
6. Điều chỉnh GPXD
Theo Điều 22 mục 01 của Nghị định ghi rõ: 'Khi chủ đầu tư có nhu cầu điều chỉnh thiết kế xây dựng công trình khác với nội dung cấp GPXD được cấp như: Vị trí xây dựng công trình, cốt nền xây dựng công trình, các chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, tổng diện tích sàn xây dựng, chiều cao công trình, số tầng và các nội dung khác đã ghi trong GPXD, chủ đầu tư phải xin điều chỉnh GPXD trước khi thi công XD công trình theo nội dung điều chỉnh. Những nội dung khác thì không phải xin điều chỉnh'.
7. GPXD được lập thành hai bản chính, một bản cấp cho chủ đầu tư và một bản lưu tại cơ quan cấp GPXD.
8. Lệ phí cấp GPXD: Trước khi trao GPXD cho chủ đầu tư, cơ quan cấp GPXD phải thu lệ phí theo quy định của Bộ tài chính và UBND TP.
9. Kết luận:
a. Chủ đầu tư có thể tự đi làm thủ tục xin GPXD hoặc có thể thuê nhà thầu hoặc tổ chức pháp nhân thực hiện.
b. Muốn biết thêm chi tiết phần xin GPXD, các bác tìm hiểu Nghị định số 45 giúp em.
Bước 2: Ký hợp đồng thuê tư vấn giám sát (TƯ VẤN GIÁM SÁT):
1. Nhiều người đặt vần đề là có bản vẽ thiết kế và hợp đồng thi công XD với nhà thầu thì cứ theo bản vẽ thiết kế mà thực hiện, cần gì phải có TƯ VẤN GIÁM SÁT cho tốn kém.
2. Theo khoản 01 và 03 Điều 87 của Luật XD đã nêu rõ: 'Mọi công trình XD trong quá trình thi công phải thuê TƯ VẤN GIÁM SÁT, người thực hiện việc TƯ VẤN GIÁM SÁT thi công XD phải có chứng chỉ hành nghề giám sát thi công XD phù hợp với công việc'.
3. Trong XD, số tiền chi phí cho công việc TƯ VẤN GIÁM SÁT chỉ chiếm một khoản rất nhỏ so với giá trị của toàn bộ công trình nhưng nó góp phần tiết kiệm và bảo vệ cho một tài sản có giá trị lớn. Chúng ta không nên tiết kiệm khoản chi phí này. Nếu công trình XD bị hư hỏng do không có TƯ VẤN GIÁM SÁT thì chi phí để khắc phục còn lớn hơn rất nhiều lần chị phí cho TƯ VẤN GIÁM SÁT, điều này không ai phủ nhận.Trong thực tế, có nhiều hư hỏng không thể khắc phục được mà phải phá đi làm lại từ đầu, lúc đó rất tốn kém về tài chính và mất nhiều công sức và thời gian.
4. Sau khi đã có GPXD, chủ nhà nên bắt đầu tìm TƯ VẤN GIÁM SÁT và ký hợp đồng để hỗ trợ cho công việc của mình bắt đầu từ đây cho đến khi kết thúc công trình nhằm mục đích đảm bảo cho công trình được làm đúng ngay từ đầu.
5. TƯ VẤN GIÁM SÁT cần phải hội tụ 3 điều kiện sau đây:
a. Là Kỹ sư xây dựng.
b. Có kinh nghiệm.
c. Có tâm với công việc.
6. Nhiều chủ nhà lần đầu xây nhà chưa nhận thức và hiểu hết được công việc của người TƯ VẤN GIÁM SÁT nên họ đã nhờ người thân hoặc bạn bè không có kinh nghiệm chuyên môn nghiệp vụ và kinh nghiệm về XD để giám sát nhưng như vậy là họ đã gặp phải sai lầm lớn là đã làm không đúng việc mà cứ cố gắng làm cho đúng thì không bao giờ họ thành công được so với làm đúng việc. Em ví dụ như là đưa miếng vải cho ông thợ mộc mà cứ bảo với ông ta cố may cho được một cái áo đẹp thì làm sao thành công được bằng một cô thợ may, và ngược lại,đưa miếng gỗ cho cô thợ may. Trong trường hợp này, nếu làm bảo vệ hoặc thủ kho cho công trình thì có thể được. Người chủ giỏi là người biết sử dụng người khác giỏi làm cho mình.Sử dụng đúng người,đúng việc, thì hiệu quả công việc mới cao.Đó là nghệ thuật dùng người.
7. TƯ VẤN GIÁM SÁT có pháp nhân, đủ năng lực và nhiều kinh nghiệm thì sẽ đóng góp được nhiều kinh nghiệm có giá trị cho công việc và làm lợi về tài chính cho chủ nhà, có khi còn nhiều hơn cả chi phí đã trả cho họ, còn nếu không thì ngược lại. Tiền nào thì của đó vậy thôi.
8. Nếu chỉ kiểm tra, giám sát nhà thầu làm cho đúng bản vẽ thiết kế thì dễ, chỉ cần biết đọc bản vẽ thiết kế là được. Nhưng để tư vấn được cho chủ nhà lại là vần đề cao hơn, khó hơn nhiều. Đặc biệt là phải xử lý các tình huống khó phát sinh ngoài mong muốn xảy ra trong công việc. Năm 1990, sau khi tốt nghiệp Đại học Xây Dựng được mười năm, em có may mắn được làm công trình với người Nhật Bản. Khi đến làm việc với họ, ngay lần đầu tiên gặp mặt, họ đã hỏi ba câu:
a. Ông đã làm việc này chưa?
b. Ông đã làm việc này được bao nhiêu lâu rồi và ở những công trình nào?
c. Ông có biết tiếng Anh không?
Thật là quý giá và đầy thú vị, người nước ngoài họ rất chú trọng đến kinh nghiệm trong công việc. Từ đó đến nay, em cũng xác định được là không chỉ là công việc mà mọi vấn đề của cuộc sống đều phải được trải nghiệm nhiều thì mới tốt được. Gừng càng già càng cay mà!
Qua thực tế công việc nhiều năm, em nhận thấy một công trình muốn hoàn thành đạt chất lượng tốt, đẹp, an toàn và tiết kiệm cũng như đạt được nhiều tiêu chuẩn đề ra và đáp ứng được mong muốn của chủ nhà thì phải hội tụ đủ 5 yếu tố quan trọng theo thứ tự sau đây:
1. Bản vẽ thiết kế.
2. Nhà thầu thi công.
3. Tư vấn giám sát.
4. Chủ nhà nên mua vật tư.
5. Tài chính của chủ nhà đầu tư cho công trình đừng eo hẹp quá.
9. Người TƯ VẤN GIÁM SÁT cần phải có tâm với công việc, luôn luôn có tinh thần trách nhiệm cao đối với công việc. Cần phải coi công trình của chủ nhà giống như công trình của mình, mang hết mọi kinh nghiệm đóng góp cho công trình để công trình đạt yêu cầu cao nhất.
10. Người TƯ VẤN GIÁM SÁT thay mặt cho chủ nhà có quyền quyết định và xử lý các vấn đề về kỹ thuật trong quyền hạn cho phép của mình và chịu trách nhiệm với mọi quyết định của mình sau khi thông qua ý kiến của chủ nhà.
11. Người TƯ VẤN GIÁM SÁT có kinh nghiệm sẽ tư vấn cho chủ nhà lựa chọn vật tư, vật liệu, mẫu mã, quy cách, xuất xứ cũng như giá cả hợp lý của sản phẩm sử dụng cho công trình nhằm giúp tiết kiệm về tài chính cho chủ nhà. Làm cho công trình đạt yêu cầu nhưng cũng phải tiết kiệm nhất là trong thời buổi kinh tế đang khó khăn như hiện nay.
12. Người TƯ VẤN GIÁM SÁT ngoài nhiệm vụ chính là giám sát nhà thầu làm đúng theo bản vẽ thiết kế đã được duyệt mà phải có trách nhiệm giám sát nhà thầu thực hiện đúng những điều đã cam kết với chủ nhà đã kí trong hợp đồng thi công. Ngoài ra còn nhắc nhở nhà thầu chấp hành tốt công tác an toàn lao động, an ninh trật tự, vệ sinh môi trường, phòng chống cháy nổ trên công trình.
13. Người TƯ VẤN GIÁM SÁT phải có ý thức bảo vệ, quản lý, giữ gìn vật tư của công trình. Không can thiệp vào vấn đề tài chính của chủ nhà. Đảm bảo thực hiện đúng 5 tiêu chí đặt ra cho yêu cầu của công việc giám sát công trình là: 'CHẤT LƯỢNG, MỸ THUẬT, AN TOÀN, TIẾN ĐỘ VÀ TIẾT KIỆM'.
14. Người TƯ VẤN GIÁM SÁT cam kết rằng tất cả các công việc của mình đều phải tuân thủ và phù hợp với hồ sơ thiết kế cũng như hợp đồng thi công đã được ký giữa chủ nhà và nhà thầu thi công.
15. Công việc của người TƯ VẤN GIÁM SÁT đều phải tuân theo Luật XD của Việt Nam cũng như các Nghị định của chính phủ hướng dẫn việc thi hành các hoạt động trong XD. Tuân thủ theo các quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy phạm về XD của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam cũng như phẩm chất, đạo đức nghề nghiệp của việc hành nghề tư vấn giám sát công trình XD.
16. Một vấn đề vô cùng quan trọng trong XD công trình mà nhiều chủ nhà chủ yếu chỉ quan tâm đến chất lượng và mỹ thuật của công trình mà ít để ý và quan tâm đến vấn đề chống thấm cho công trình, đặc biệt là tại các vị trí quan trọng như sàn nhà tắm, sàn sân thượng và các vị trí tiếp xúc nhiều với nước. Nếu chống thấm kĩ, đúng kỹ thuật và quy trình thì được lâu dài. Nếu không thì sau một thời gian ngắn sử dụng sẽ bị thấm, xử lý thấm là một bài toán khó tìm lời giải, không ai có thể nói trước được. Các bác lưu ý cho em vấn đề này.
Mọi chi tiết xin liên hệ:
________________________________________
CÔNG TY TNHH TƯ VẤN ĐẦU TƯ DASACO
Trụ sở chính: D7 Lê Thị Riêng, Khu Phố 1, Phường Thới An, Quận 12, TP.HCM
Điện thoại: 0932.124.888 (Mr Siêu phụ trách mãng xây dựng) – 0934.166.266 (Ms Tuyền phụ trách tư vấn khác)
Email: xaydungdasaco@gmail.com, tuvandasaco@gmail.com Website: http://xaydungdasaco.com
